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观点:哪些城市的房价最危险

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发表于 2016-9-28 10:45:01 | 显示全部楼层 |阅读模式

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马光远:哪些城市的房价最危险

        如果你认为,房价最高的城市就是最危险的城市,房价最低的城市泡沫最少,那说明你对中国房地产的认识根本还没有入门。


        当然,在一个遍地是房地产专家的时代,人人都可以对未来的房价发表自己的看法,在中国,预测房地产的门槛和预测股市的门槛一样从来不算高,但这并不意味着,房地产是一个专业化程度不高的领域。相反,站在经济学的角度,中国房价,中国的房地产是我认为最为复杂的领域,之所以人人都可以以专家自居,是因为这个市场的畸形发展,让专业在过去没有太多的用武之地。不过,现在,一切也许将会不一样。


        误读一个人的观点不需要太高的智商,但要读懂一个人的观点起码需要一点专业的态度。我在上一篇文章中提到:鉴于政策周期与市场周期差不多有六个月的时滞,六个月后,中国房地产市场可能变天。然后一些人将此解读为:六个月后,中国房地产会崩盘。


        看到这样的解读,我真的感叹大前研一在其《低智商社会》中入骨三分的判断:在网络社会,我们所处的时代真的越来越变成一个低智商的社会。一个人除了需要提出观点,还要不断地向那些误读自己观点的人进行解释。所以,我必须在这里再次声明:我从未预测过中国房地产市场在六个月后崩盘!经济学没有能力预测资产价格何时崩盘,如果一个人告诉你房价什么时候崩盘,这个人不是疯子就是骗子。


        那些吹嘘自己预测对了某一次大危机的人,要么是在过去的二十年的时间里,他一直这么预测,坚持了20年,危机终于来了,然后他就吹嘘他对了!我在说谁?大家可以对号入座。


        回到正题,我所言的六个月后,中国房地产市场可能变天,说的意思是:在经历2014年10月份以来一系列房地产政策的刺激之后,中国房地产市场最后一次救市和最后一次疯涨周期基本结束,房价单边上涨的历史基本结束。经过这一轮周期之后,无论是居住需求,还是投机需求的高峰期基本结束,房地产市场将回归正常,房价下跌将在一些城市成为常态。除非迎来一次真正的暴跌,房地产将从中国人的焦点话题中除去。


        其实,最好的描述仍然是六个月后房地产可能变天,因为能读懂的人不需要解释,读不懂的人无论如何解释都不懂。就如同一个美女,你其实很难描述什么是美女,但是,当一个女孩站在你面前的时候,你就知道她是不是美女。再说简单一点:六个月后,房地产的各项数据将迎来真正的转折点。


        有人认为今年的房地产市场不正常,那是因为这些人不懂房价的基本逻辑,我之前在很多文章中多次谈过,今年房价上涨有四重推力:一是去库存的房地产刺激政策,二是稳经济的宽松货币,三是地方政府饥饿营销的土地供应导致的地王,以及今年资产荒导致的避险需求。


        大家可以看出,这四重推力,和居住基本都没有太大的关系。这也意味着,今年房价的上涨,既是货币现象,也是出于保卫财富安全的需要而出现的投资需求,这四重杠杆爆发的力量超越了政策和市场的预期。特别是下半年以来,投资需求基本上成为市场的主流,我似乎看到了和去年股票市场一样的情况:几乎每个人都在谈房子,几乎很多人一方面对市场感到恐惧,另一方面又奋不顾身地直接去制造恐惧。那么,房价涨到今天,最危险的城市究竟有哪些?


        在本轮房地产市场上涨之前,我从来都不相信房地产市场存在什么价值洼地,在本轮暴涨接近尾声之际,面对杀红了眼的资金,我倒认为,还真有一些地方可以被视为价值洼地,也就是,还有上涨的空间。比如,西北的兰州、银川,东北的哈尔滨、大连,长三角的无锡、常州、宁波、绍兴、湖州,中部的长沙、南昌,西部的成都、重庆、昆明、南宁,福建的福州、泉州,这些城市,房价仍然没有太大的问题。当然,还必须提及我一直非常看好的东莞和惠州,得益于深圳的东进战略以及产业迁移,这两个地方未来的想象力仍然巨大。


        当然,尽管北京的房价8月出现了一轮疯狂,但我依然不会把北京列入房价危险的城市。北京市政府控制土地出让非常有耐心,就凭这一点,北京房价虽然已经太高,但还会更高。广州就如我在一季度之后所言,在一线城市里会补涨,目前只是处在补涨阶段。一线城市里,比较危险的是深圳和上海,这两个城市,从各个指标来看,都属于危险指数比较高的城市。而环北京地带,包括廊坊、燕郊,在我看来,已经从年初投资的黄金地带成为泡沫最严重的地带,北京周边几乎快要被泡沫淹没。


        今年的四小龙里,我一直看好的合肥,今年房价的表现已经超越了想象,合肥这个城市未来的想象力很大,但没有目前房价表现出来的那么大。合肥这个城市房价应该涨,但不应该涨到这个程度,现在在合肥抢房子,等于火中取栗!合肥暂时还没有限购,估计为了稳定信心,很快会学习其它城市通过限购进行最后一次促销。当然,还要提的是厦门,这个城市在经历台风的袭击之后,房价可以冷静了!


        还要提郑州,郑州在8月份出了几个地王,8月份70个大中城市房价环比涨幅跃升为第一。但郑州未来的供应量很大,这意味着未来供应没有太大的问题,在均价冲过万元大关之后,市场参与者应该考虑风险了。


其实这个风险名单还可以列下去,但为了不得罪太多人,我只能到此为止了。


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